カッコイイ不動産運用

どの媒介契約を選ぶかによって、その後の売主の皆さんの不動産の売れ方というのも変わってきますから、まずはここの内容だけはしっかりと頭の中に叩き込んでください（この媒介契約の仕組みを知ることは不動産を売る側の〈専任媒介〉専任の場合には、ある特定の不動産業者一社のみに仲介を依頼するわけですから、その依頼した不動産業者以外の他の不動産業者に仲介依頼をすることはできず、当然その仲介によって契約することもできません（（したら違約金を支払うことになる）。

その代わり、その任された一社の不動産業者は指定流通機構（レインズと呼ばれるコンピューターネットワーク）への物件の登録義務を負い、売買の成立に向けて積極的に努力することになります（名目上）。そして任された不動産業者は、２週間に一度、売主である皆さんに業務の処理状況を文書で報告することになります。
人間にとって非常に大切です）。まずは、5ページの図を参照してください。
結局のところ、３種の媒介契約上の最も基本的な違いはこれだけで理解できます。全ての媒介契約に共通する点は、契約の有効期間が３カ月以内だということです。
そして、３カ月を過ぎたあとは、（依頼者である売主の判断で）契約を更新するかどうかを決めるのです。以下、各媒介（仲介）契約方式はどういうものか、基本事項について説明を加えておきます。
売主と業者、各自のルールを皆さんは押さえてください。〈専属専任媒介〉広義で捉えると、この専属専任媒介というのは専任媒介の一種となります。
専任媒介方式の性格をより一層強くしたものが、この専属専任媒介だというように考えてもらってよいでしょう。専任と、専属専任との一番大きな違いは、「自己発見取引」が認められているかどうかということです。
自己発見取引とは、売主である皆さんが、自ら発見した相手（親戚でも、友人・知人でもよい）と契約を結ぶケースをいいます。専任媒介ではこれが認められていますが、専属専任ではこれが認められていません。
つまり自分で買い主を見つけることが認められているのが、専任媒介。認められていないのが専属専任ということです。

そして、１社のみに仲介依頼を任せ、その不動産業者が指定流通機構への登録義務を負うという点で、専任とこの専属専任は一緒です。ただし、業務の処理状況の報告が１週間に１回の割合になるという点で、この２つの方式は異なっています（つまり専属専任の方が、報告義務が頻繁になるということ）。
さらに、業者によっては、専任と専属専任の違いで宣伝広告量の違いや、売却活動の幅の広さをアピールしてくるところもあります。これらが専任媒介と専属専任媒介の共通点と相違点です。
以上が３種の媒介方式に関する基本的な説明です。たいていの不動産業者なら、売主の皆さんが黙っていても、媒介契約を結ぼうとする際にだいたい以上のような説明はしてくれるはずです。
逆をいえば、この程度の説明すらしないようなら、そこはロクな業者ではありません。そんな不動産業者に媒介（仲介）を依頼するのは避けた方がよいでしょう。
〈一般媒介〉この一般媒介契約方式とは、一業者のみならず、売り主の望むだけの数の業者に売りの媒介（仲介）の依頼をすることができ、かつまた、自分で探して買い主を見つけた場合、その買い主さんと契約してもいい、という内容の契約方式です。つまり、売り主が望むなら、１業者にとどまらず、皿社でも１００社でも好きなだけの数の不動産業者に売却の依頼をすることができ、また、もし、友人知人その他で売り主さんから直接買いたいという人が現れた場合（先の「自己発見取引」）には、その人と売買契約を結ぶこともできるのです（この場合、業者は問に入らない）。
そして、これは不動産業者によって異なりますが、頼めば、レインズに物件情報として登録してもらうこともできます（専任あるいは専属専任の場合には、登録は不動産業者の義務であるが、一般の場合には義務ではなくなる）。３つの媒介契約方式。
売主は１社のみに仲介依頼をする方式。自分で買い主を探し出すことはできない(もし､買い主を見つけた時は業者を通さねばならない）。
前項までの説明だけでは、「専任媒介、専属専任媒介、一般媒介、どれも一長一短で、はてさて、どの媒介方式が一番いいのかわかんないよ」という方がほとんどでしょう。結論から先にいうと、私が薦める媒介方式は一般媒介方式なのです。
表面的な知識程度だけで判断してしまうと、一見、専任あるいは専属専任が有利なように思う人が結構います。しかし、そう考える人は現在の不動産業界というものをよく把握しておらず、聞きかじりの知識だけで判断してしまっているのです。
さらに言えば、専任あるいは専属専任で売りに出すことを勧めているのは、ほかならぬ不動産業者自身です。どうして不動産業者は一般媒介を薦めずに、専任（あるいは専属専任）にこだわるのか～一言でいうと、これは不動産業者側での自社利益確保が目的なのです。

利益とはもちろん仲介手数料です。一つの決まりとして、不動産業者が売主から受け取る報酬は「成功報酬」が原則となっています。
つまり、実際に契約が決まらないことには（売主からすれば、売却が実現しないことには）、不動産業者は売主に仲介料の請求がでません。仲介業者を競合させる一般媒介で有利に売却する。
では、なぜ専任（あるいは専属専任）よりも一般媒介の方が、売り主にとって有利なのか～実際に不動産業者が用いる営業トークを引き合いに出して、検証してみましょう。だいたい不動産業者が専任（あるいは専属専任）で媒介契約を取り結ぶことを勧める際には、以下のようなセールストークが主流になっています。
「宣伝広告、チラシの配布量などで、一般媒介よりも多くの宣伝広告活動をします」しかし、実際のところ、一般媒介だからといって不利になることはありません。情報誌への掲載による集客力には限界があるのです（注函個人売主が仲介業者を通じて売りに出している物件ですから、皆さんの物件は中古物件になることを忘れないでください）。
こんな営業トークに惑わされてはいけない。そこで、不動産業者にしてみれば、専任（あるいは専属専任）で契約を結んでおけば、売却の仲介依頼は自社のみになるのですから、少なくとも売主から受け取る仲介手数料は確保できる、という見通しがつくのです。
たとえ買い主を自社で見つけられずに他の業者からの紹介客で契約がまとまった（他業者に「客付け」された）としても、自社が「元付け業者」であれば、少なくとも売主側の片手分の仲介手数料はもらえるということなのです。格的に魅力のある（割安な）物件でない以上は、これら広告媒体に大量に載せたところで、購入希望者からの反響はたかが知れているのです。
新聞の折り込み広告チラシや情報誌に掲載されている物件の場合、相場と比較してよほど安い物件でない限り、購入希望のお客さんからの問い合わせなどまずありません（これは、売主の皆さんが購入客の立場に立って考えていただければわかると思います）。

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